- 会社の倉庫の老朽化が気になる……
- いつメンテナンスをすればいいんだろう？
上記のような、お悩みをお持ちではありませんか？
倉庫のメンテナンスは「10～15年に1回」が理想といわれています。
しかし後述する「劣化のサイン」を見つけたら、上記の目安に関わらず、早めのメンテナンス・補修を行うことをオススメします。
倉庫を適切にメンテナンスする目的は、
- 企業の資産を守るため
- 見た目のイメージを守るため
- 労働環境を改善するため
- 長期的に考えた時のコストを軽減するため
などです。
今回の記事では、倉庫の「外壁」「屋根」におけるメンテナンス時期や方法、実際のメンテナンス事例などをお伝えします。
倉庫のメンテナンスは10～15年に1回
倉庫のメンテナンスは、倉庫の構造に関わらず、10～15年に1回行うことをオススメいたします。
屋根の専門業者・外壁の専門業者などを呼び、プロの目で倉庫の劣化状況を見てもらい、必要なメンテナンス工事を提案してもらいます。
具体的にどんなメンテナンス工事を行うことになるのかは、後ほど紹介します。
適切な時期にメンテナンスをすることで、倉庫内で大きなトラブルが起きることや、高額な修繕費がかかることを防ぐことができます。
倉庫の「耐用年数」よりも「実際の劣化状況」を優先する
倉庫の耐用年数は、倉庫の構造によって異なり、テント倉庫で15〜20年、金属製なら30〜40年が目安です。
倉庫のメンテナンスのタイミングは、上記の耐用年数を基に考えがちです。
しかし多くの場合、倉庫の耐用年数は、実際の建物の劣化とは異なる視点で算出されているため、過信してはいけません。
倉庫の耐用年数は、メンテナンスの重要な指標に違いありませんが、それよりも大切なのは実際の倉庫の劣化状況です。
もし、倉庫の外観や内部、各設備に劣化の兆しが見られるのであれば、すぐに補修・メンテナンスを実施しましょう。
「まだメンテナンスの目安は先だから……」と放置してしまうと、ちょっとした雨漏りのような小さな問題が、屋根材の落下による従業員の負傷など、大きなトラブルへと発展することがあります。
＜関連コラム＞
→ 工場で雨漏りしたらどうする？自分で応急処置できる？どんな工事を行う？工事の実例は？
倉庫のメンテナンスが早めに必要な4つのサイン
「倉庫の耐用年数よりも、実際の劣化状況が大事」だと先述しました。
では実際に、どんな劣化が起きていたら、早めにメンテナンスを行うべきなのでしょうか？
- 鉄部のサビ
- 塗膜の膨れ
- 塗膜の剥がれ
- ひび割れ
以下で簡単に、解説していきます。
【1】鉄部のサビ
骨組みの鉄骨部分や、金属製の外壁材にサビが発生しているなら、早めのメンテナンスが必要です。
サビを放置していると、その部分がいずれ朽ちてしまい、崩落などの危険性が高くなります。
早期に発見したサビであれば、ケレンがけ（やすりのような道具で表面のサビを落とす作業）のうえ、サビ止め材・上塗り材の塗装で、対処が可能です。
【2】塗膜の膨れ
- 外壁
- 屋根
- 倉庫内の天井・壁・床
など、倉庫は様々な部分に塗装がされています。
この塗膜に膨れがある場合も、早めのメンテナンスが必要です。
放置すると膨れはどんどん大きくなり、雨漏りなどのリスクが高くなります。
塗膜の膨れは、塗膜内に水分が浸入することや、塗装したときの乾燥時間が短いこと、塗料の色や品質などが影響して起こります。
塗装時にしっかりと乾燥の時間を取ること、明るい色の塗料を選ぶこと、弾性塗料を避けることなどが、膨れの対策になります。
【3】塗膜の剥がれ
- 外壁
- 屋根
- 倉庫内の天井・壁・床など
上記の部分に、塗膜の剥がれがある場合も、早めのメンテナンス（再塗装）が必要です。
膨れと同様、放置していると雨漏りのリスクがかなり高くなります。
塗膜の剥がれは、下地をきちんと均していなかったり、下地材の選択を誤っていたり、下塗りの塗り方が悪かったりすることが原因で起こります。
【4】ひび割れ
外壁に使用されるALCパネルや、外壁や屋根に使用される波型スレートなどに起こるひび割れも、早めのメンテナンスが必要です。
ひび割れを放置していると、どんどん割れが深刻になり、雨漏りや崩落のリスクが高くなります。
外壁のひび割れは、元々の施工不良のほか、経年劣化、付近を通過する車・電車などの振動が原因で起こります。
ごく細いひび割れであれば塗装で対処可能で、そうでなければひび割れをVカットしたうえでのシーリング補修が行われます。
倉庫のメンテナンスではどんなことをする？
先ほどの「倉庫のメンテナンスが早めに必要な4つのサイン」でも少し解説していますが、倉庫の劣化状況に応じて、外壁や屋根には様々な工事が行われます。
- 外壁塗装
- 屋根塗装
- 部分張り替え（部分交換）
- 屋根カバー工事
- 外壁貼り替え工事
以下で簡単に、解説していきます。
なお、いずれの工事も、費用は施工範囲によって・劣化状況によって・業者によって様々で、一概には言えません。
実際に複数社で見積もりを取ってみて、費用の平均値を把握しましょう。
費用は安すぎても高すぎてもよくなく、“適切”で“明確”であることが大事です。
【1】外壁塗装
外壁の表面が劣化している場合、外壁塗装が行われます。
倉庫の「顔」といってもよい外壁の表面の劣化を放置していると、見た目がボロボロになり、近隣によい影響を与えません。
また、表面だけで済むような細いクラック（ひび割れ）も、放置により広がり、雨漏りなどの原因となります。
よって、倉庫の外壁塗装をする必要があります。
外壁塗装をすることで、見た目がよくなり（＝企業のイメージアップに繋がる）、外壁そのものの劣化を遅らせることができます。
なお、足場を組む場合、屋根の塗装まで一緒に済ませたほうが、後々のコストを減らすことができるので、外壁塗装・屋根塗装は同時に行われることが多いです。
【2】屋根塗装
屋根の表面が劣化している場合、屋根塗装が行われます。
屋根へ新たに塗料を塗布することで、屋根の塗膜のひび割れや剥がれを修復できます。
倉庫のトラブルで怖いのが、倉庫内の物資や機材などに被害がおよぶ雨漏りですが、それを未然に防ぐことに繋がります。
ただし、「すでに雨漏りが起きている屋根」に対しては、屋根塗装による改善はほとんど見込めません。
雨漏りする前の状態で、屋根が板金、かつサビがひどくない場合に、屋根塗装工事は実施されます。
＜関連コラム＞
⇒ 工場で雨漏りしたらどうする？自分で応急処置できる？どんな工事を行う？工事の実例は？
【3】部分張り替え（部分交換）
台風などによる飛来物が、屋根材・外壁材に当たって割れてしまった場合などは、部分張り替え工事の対象です。
また雨漏りの被害も、部分張り替え工事で改善することがあります。
当然ながら、全体的な改修工事を行うよりも、費用・工期ともに抑えることが可能です。
【4】屋根カバー工事
倉庫に使うことが多い屋根材は、金属製の屋根材、もしくは波型のスレート材です。
屋根塗装では改善できない劣化状況の場合に、屋根カバー工法によるリフォームを行うことがあります。
屋根カバー工法とは、既存の屋根材の上に、新たな屋根材を被せる工事のことです。
倉庫で屋根カバー工事を行うメリットは、工期が短いこと、倉庫を稼働しながらでも工事できることなどです。
屋根葺き替え工事も状況によっては可能ではあるのですが、実際はほとんど行われていません。
理由としては、工事期間中に屋根がない状態になるためです。
そうすると倉庫内に雨水がそのまま入り、倉庫が稼働できないばかりか、雨に濡れてはいけない倉庫内の物資・機器すべてを移動させる必要が生じます。
また、倉庫の屋根は解体すると骨組みだけになってしまうため、内側にも足場を組まなければなりません。
さらに波型スレートの中には、アスベストが含まれているものも残っているため、安全や工事の手間を考慮すると、屋根カバー工法での施工がベストでしょう。
【5】外壁貼り替え工事
【1】でご紹介した外壁塗装工事では対応できない外壁の劣化がひどい場合は、外壁の貼り替え工事が必要となる場合があります。
雨漏りが発生している場合や、外壁材が割れてしまっている場合などが該当します。
倉庫の外壁材は小波スレートを用いられている場合が多いですが、既存の小波スレートを解体し新しい外壁材を施工します。
外壁貼り替え工事を行うメリットは
- 外観の美観を向上させることができる
- 耐久性を向上させることができる
- 断熱性や遮音性の高い外壁材を使用することで、断熱性や遮音性を向上させることができる
などが挙げられます。
倉庫のメンテナンス工事（カバー工法）の事例
当社『ゼファン』には、倉庫のメンテナンス実績（外壁・屋根に関するもの）が多数あります。
以下で、そのうちのいくつかの事例をご紹介します。
【1】倉庫の屋根カバー工事（既存板金めくり） 大阪市西成区
| 施工費用 | 施工面積 | 工期 |
| 約440万円（税込） | 大屋根395平米・下屋29平米 | 2週間 |
大阪市西成区で、倉庫の屋根カバー工事を行った事例です。
倉庫の屋根から雨漏りしていることでお困りでした。
既存屋根は、スレート屋根の上に、角波の板金屋根が施工されていました。
重くなってしまうので、角波板金はめくり、スレート屋根の上から屋根カバー工事を行うことを提案しました。
また、大屋根と下屋の取り合い部分である、外壁の小波スレートもすべてめくって、角波750で施工しました。
雨樋は施工可能部分はすべて取り替え、大屋根部分のベンチレーターは屋根材と同じ色で塗装しました。
＜詳しくはコチラ＞
→ 大阪府 大阪市西成区 倉庫屋根カバー工法（既存板金めくり）
【2】倉庫の屋根カバー工事・外壁塗装工事 大阪市鶴見区
| 施工費用 | 施工面積 | 工期 |
| 約440万円（税込） | 165平米 | 約1ヶ月 |
大阪市鶴見区で、倉庫の屋根カバー工事・外壁塗装工事などを行った事例です。
倉庫の屋根から雨漏りが数箇所あることで、お困りでした。
今回のメンテナンスで初めて、倉庫の周りに足場を組むということで、屋根カバー工事だけではなく、外壁塗装工事や雨樋の工事もご依頼いただきました。
先にも述べましたが、足場の費用が1度で済むように、足場が必要な工事（屋根塗装・外壁塗装・雨樋の取り替えなど）は、同時に施工することをオススメします。
＜詳しくはコチラ＞
→ 大阪市鶴見区 倉庫屋根カバー工法(リファインルーフ635)・外壁塗装＆補修工事
【3】倉庫の屋根カバー工事（断熱材あり） 大阪市平野区
| 施工費用 | 施工面積 | 工期 |
| 170万円（税込） | 94平米 | 2日間 |
大阪市平野区で、倉庫の屋根カバー工事を行った事例です。
屋根の裏に「ぺフ」とよばれる、厚さ1mm程度の断熱材を貼り付けており、これのおかげで結露の発生を抑えることができます。
もちろん断熱材という名前の通り、断熱効果を得ることもでき、実際にお客様からも「（倉庫内の暖かさが）変わった！」とお声をいただきました。
新しい屋根はホワイトで、明かり取りも新しくなり、美観がとても整いました。
＜詳しくはコチラ＞
→ 大阪市 平野区 倉庫屋根カバー工法 (リファインルーフ650)・雨樋工事
まとめ
以上、倉庫のメンテナンス時期や、メンテナンス方法、実際のメンテナンス事例について、お伝えしました。
10～15年を目安に“早め”のメンテナンスを行い、倉庫自体の耐用年数まで、トラブルなく倉庫が稼働できるようにしましょう。
→ 大阪で倉庫のメンテナンス（屋根・外壁）を行うなら実績豊富な『ゼファン』にお任せください。
